納稅人轉(zhuǎn)讓銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，應(yīng)按接受轉(zhuǎn)讓方的要求，尋找合理的開(kāi)發(fā)費(fèi)用和增值率，達(dá)到少繳稅目的

　　區(qū)別處理《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第七條規(guī)定，在計(jì)算土地增值稅扣除項(xiàng)目時(shí)，對(duì)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人可按土地成本和開(kāi)發(fā)成本額之和，加計(jì)20%的扣除。根據(jù)上述規(guī)定，在計(jì)算土地增值稅的扣除項(xiàng)目金額時(shí)，分以下情況處理：對(duì)取得土地使用權(quán)后，未進(jìn)行任何形式開(kāi)發(fā)即轉(zhuǎn)讓的，計(jì)算其增值額時(shí)，只允許扣除取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用，在土地轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的各項(xiàng)稅金，不能予以20%的加計(jì)扣除。

　　對(duì)取得房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)后，未進(jìn)行任何實(shí)質(zhì)性開(kāi)發(fā)或改良即再行轉(zhuǎn)讓的，計(jì)算其增值額時(shí)，只允許扣除舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)或取得房地產(chǎn)時(shí)支付的價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用，在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的各項(xiàng)稅金，也不得予以20%的加計(jì)扣除。

　　對(duì)取得土地使用權(quán)后進(jìn)行土地開(kāi)發(fā)，不進(jìn)行房屋的建造，即將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)讓出去的，在計(jì)算其增值額時(shí)，除允許扣除取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用，開(kāi)發(fā)土地的成本、費(fèi)用，與轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)有關(guān)的稅金外，還允許按取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和開(kāi)發(fā)土地的成本之和加計(jì)20%的扣除。

　　對(duì)取得土地使用權(quán)后進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建造的，在計(jì)算其增值額時(shí)，除允許扣除取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用，開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用，與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金外，還允許按取得土地使用權(quán)所支付的金額和開(kāi)發(fā)土地、新建房及配套設(shè)施的成本之和加計(jì)20%的扣除。實(shí)例分析

　　甲公司購(gòu)得一土地使用權(quán)，價(jià)款200萬(wàn)元。隨后未進(jìn)行開(kāi)發(fā)，以400萬(wàn)元轉(zhuǎn)售給乙企業(yè)，取得轉(zhuǎn)讓差價(jià)200萬(wàn)元，繳納營(yíng)業(yè)稅金及附加11萬(wàn)元（200×5.5％）。乙企業(yè)取得土地后，需花費(fèi)開(kāi)發(fā)費(fèi)用100萬(wàn)元，才能進(jìn)行項(xiàng)目利用。假如企業(yè)其他扣除費(fèi)用按土地成本和開(kāi)發(fā)成本的10％計(jì)算扣除，甲公司土地增值稅收計(jì)算如下：

　　扣除項(xiàng)目＝土地價(jià)款＋其他扣除費(fèi)用＋稅金＝200＋200×10％＋11＝231（萬(wàn)元）。

　　增值額＝銷(xiāo)售收入－扣除項(xiàng)目＝400－231＝169（萬(wàn)元）。

　　增值率＝增值額/扣除項(xiàng)目×100％＝169/231×100％＝73.2％，增值率超過(guò)50％低于100％，適應(yīng)40％稅率。

　　應(yīng)納土地增值稅＝增值額×40％－扣除項(xiàng)目×5％＝169×40％－231×5％＝56.05（萬(wàn)元）。

　　假如甲公司按乙公司要求，先對(duì)土地進(jìn)行開(kāi)發(fā)，支付開(kāi)發(fā)費(fèi)用100萬(wàn)元后，再以500萬(wàn)元銷(xiāo)售給乙公司。甲公司銷(xiāo)售收入價(jià)差還是200萬(wàn)元，營(yíng)業(yè)稅計(jì)稅依據(jù)為300萬(wàn)元（500元－200元），繳納營(yíng)業(yè)稅金及附加為16.5萬(wàn)元（300×5.5％），甲公司比原方案多負(fù)擔(dān)營(yíng)業(yè)稅金及附加5.5萬(wàn)元。假如企業(yè)其他扣除費(fèi)用按土地成本和開(kāi)發(fā)成本的10％計(jì)算扣除，甲公司計(jì)算土地增值稅時(shí)，可增加加計(jì)20％扣除，計(jì)算如下：

　　扣除項(xiàng)目＝土地價(jià)款＋開(kāi)發(fā)費(fèi)用＋其他扣除費(fèi)用＋稅金＋加計(jì)扣除＝200＋100＋（200＋100）×10％＋16.5＋（200＋100）×20％＝406.5（萬(wàn)元）。

　　增值額＝銷(xiāo)售收入－扣除項(xiàng)目＝500－406.5＝93.5（萬(wàn)元）。

　　增值率＝增值額/扣除項(xiàng)目×100％＝93.5/406.5×100％＝23％，增值率低于50％，適應(yīng)30％稅率。

　　應(yīng)納土地增值稅＝增值額×30％＝93.5×30％＝28.05（萬(wàn)元）。

　　與不進(jìn)行開(kāi)發(fā)直接轉(zhuǎn)讓土地相比，甲公司少繳土地增值稅28萬(wàn)元（56.05－28.05），扣除多繳納營(yíng)業(yè)稅金及附加5.5萬(wàn)元，仍少繳稅22.5萬(wàn)元，實(shí)際為企業(yè)稅前凈利潤(rùn)增加22.5萬(wàn)元。雖然乙公司因此將多支付100萬(wàn)元加價(jià)形成的契稅，但甲公司承擔(dān)了100萬(wàn)元加價(jià)的營(yíng)業(yè)稅金及附加，雙方應(yīng)可接受。